核心区房源半年降近200万元！北京二手房挂牌飙至近20万套，“卖不出去又不敢买”成最大成交障碍

记者李凯旋 李贝贝 北京报道

(资料图片)

楼市的冷风终于还是在这个盛夏吹到了北京城，几乎每位想要在这个夏天卖房的业主都感受到了市场的一丝“寒意”。在朝阳立水桥拥有一套刚需户型的陈墨（化名）想要卖房置换新房，其置业顾问对她说：“如果不接受降价出手，就要做好‘打持久战’的准备。”

数据显示，6月份，北京二手房网签量环比下降10.6%，疫情积压的需求释放完毕之后，北京二手房转入下行通道。《》记者注意到，核心区域的二手房价格已经出现下跌，有房源半年时间成交价下降近200万元。多个研究机构认为，当前北京二手房市场已经变为买方市场。

6月份网签量下滑

“如果不是急于变现或者说急于换房的话，现在很多业主都想要等等再出手。市场的行情的确和前两年不一样了，角色出现了转变，现在是以买方市场为主。”朝阳区的房产置业顾问林盐（化名）对《》记者说。

买家刘黎（化名）也感受到了一丝不同。刘黎对《》记者表示，其从2022年年初开始就有想在朝阳购置房产的打算，但“好买的二手房不是价格高就是不够合我的心意”。从今年5月份开始，刘黎频繁接到来自房产中介的推销电话，他们的开场白几乎都是：“现在有一套房源，业主急于出手，价格合适。”这些房源都来自朝阳的热门楼盘，融科橄榄城、红玺台、太阳公元等。

中原地产研究院发布的数据显示，6月份，北京二手房网签量为11607套，环比下降10.6%，成交数量仅为3月份的一半。整个上半年，北京二手房累计网签量为84332套，同比上涨21%。

“春节前后的那段时间成交量确实不错，但是有很大一部分是存量客户，也就是在疫情期间就有置业打算但迟迟没有出手的，这部分客户在春节前后集中成交，促成了年初北京二手房成交量上涨。”林盐对《》记者说。

值得关注的是，二手房成交量年初上涨转为年中下跌这一行情并非只出现在北京。诸葛数据研究中心发布的数据显示，6月份，10个重点城市二手住宅成交量为64468套，环比下降16.18%，跌幅较上月扩大了6.75个百分点。从累计成交来看，上半年，重点10城二手住宅成交量为444088套，同比上涨53.24%。

诸葛数据研究中心方面同样认为，一季度政策环境延续宽松态势，加之疫情防控全面放开，前期积压的购房需求加速释放，带动成交强势回升。3月份“小阳春”成交规模达到近3年新高。但随着一季度积压需求释放殆尽，市场回温动能减弱，4月份成交热度开始回落，6月份则继续降温。

多套二手房源降价成交

林盐对于市场的担心来自于北京房地产市场长久以来的价值体系有被打破的迹象。“核心区域的二手房较大幅度降价出售不是少数。”林盐对《》记者说。

《》记者从房产交易APP上看到，有多个同小区、同户型的房源今年上半年的成交价相比较去年有较大幅度的下跌。例如，昌平的热门小区融泽嘉园，98平米左右的两居室其2020年6月份的成交价为485万元，2021年年底和2022年8月份，类似户型的两居室成交价在580万元左右。但是，今年6月初，融泽嘉园相同户型的两居室成交价格则是跌到了472万元。

位于朝阳的润枫水尚在2022年11月份成交了一套129平米的两室两厅二手房，彼时成交价为1100万元。而今年6月初，类似户型的成交价仅为910万元，一套房源半年多的时间跌去了近200万元。

林盐向《》记者表示，从今年5月份开始，不少挂牌二手房的业主下调了挂牌价，下调幅度在2%至8%。“这只是挂牌价，后续在和买家议价的过程中极大概率还是要降价，因此房价实际的跌幅高于这个幅度。”林盐对《》记者说。

那么，北京房价目前的状态究竟如何？纬房研究院发布的数据显示，2023年二季度，一线城市房价整体下跌。其中，6月下半月，各一线城市房价延续了下跌的态势。数据显示，二季度北京房价的中位数是56166元/平米。近3个月，北京房价下降了1.62%，近半月则是下降了0.41%。

从数据上来看，1.62%的跌幅不应该会引发林盐对于北京房价的焦虑。“因为北京现在是新房火，二手房冷。新房的房价没有下跌，在一定程度上扯平了北京房价整体的跌幅。”林盐对《》记者说。

6月22日，北京市住建委对4个新房项目发放了预售许可证，超过3000套新房房源陆续入市。其中，位于西城区的国安府均价达到15.5万元/平米，而中建八局在北京落子的首个项目星光里销售指导价也达到了8万元/平米，中交远洋·那么小镇等项目尽管不在核心区域，但销售单价也均超过了6万元/平米，其都远高于北京房价的中位数。

卖不出去又不敢买

机构发布的数据显示，目前，北京二手房的挂牌量已经接近20万套。“但你即便手握现金，也不一定能买到心仪的房子。”林盐对《》记者说。

麦田房产方面表示，北京二手房挂牌量逐月走高，已经处于历史高位，但市场供应很不均衡。“当前北京二手房交易中，置换需求占比连续增加，客户对于高品质次新房源的需求越来越大。但目前北京挂牌的房源中，每两套在售房就有一套是房龄超过20年的老房子。”麦田房产方面如此表示。

这种结构性矛盾导致二手房市场中的部分买家被分流到新房市场，也导致部分买家开启了观望等待的模式，双重因素的影响下，北京二手房市场上演了“量价齐跌”的一幕。“卖家看到行情不好，会选择等待时机不急着出手，而买家看到可选择的房源多了，以及议价空间在加大，也不着急出手了。”林盐对《》记者说。

那么，供需结构不平衡究竟是不是导致北京二手房转冷的根本原因？“我不敢出手的原因是我看不清房价的后市，会担忧可能当下买房价格会跌。”买家刘黎向《》记者表述了其从想成交状态转为观望状态的原因。

中指研究院方面对《》记者表示，当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等仍是关键。这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场的走势。